Z boku, budowa resortu z domów mobilnych wygląda na najprostszy biznes świata. Wystarczy kupić działkę, postawić kilkanaście gotowych domków, otworzyć bramę i liczyć zyski. Prawda?

No, niestety, nie.

Jako spec od inwestycji, który widział "od kuchni" dziesiątki takich projektów, mogę powiedzieć jedno... właśnie takie myślenie jest powodem, dla którego wiele resortów nigdy nie staje się rentowną realizacją. Rzeczywistość prawna, logistyczna i operacyjna jest brutalna dla tych, którzy idą na skróty. Pozornie tania inwestycja "na szybko" staje się koszmarnie drogą i długą lekcją.

Oto 5 najczęstszych i najbardziej kosztownych błędów, jakie widzę w swojej praktyce (i jak się przed nimi uchronić):

Błąd 1. Pułapka Formalna, czyli "Jakoś to będzie, na zgłoszenie"

To błąd numer jeden. Inwestor słyszy "dom mobilny", więc myśli "nie jest trwale związany z gruntem, postawię na zgłoszenie jako obiekt tymczasowy".

O ile postawienie JEDNEGO domku na prywatnej działce rekreacyjnej "na zgłoszenie" bywa całkiem realne, o tyle budowa resortu wypoczynkowego (czyli postawienie całego biznesu) to zupełnie inna kategoria. Urzędy traktują to jako zorganizowaną działalność i pojawia wię aspekt zagospodarowania działki jako terenu budowlanego. Stawianie 15 domków "na zgłoszenie" to proszenie się o nadzór budowlany, nakaz rozbiórki i gigantyczne kary.

Jak tego uniknąć? Odpowiedź jest tylko jedna: profesjonalny audyt działki przed zakupem. Sprawdzenie takich dokumentów jak Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) pod kątem usług turystycznych (UT). Jeśli go nie ma, analizujemy szansę na uzyskanie Warunków Zabudowy (WZ). Nie ma tu miejsca na "jakoś to będzie". (Więcej o prawnych aspektach posadowienia domów mobilnych w Polsce i nie tylko, napiszemy wkrótce w osobnym artykule).

Błąd 2. Ignorowanie "niewidzialnych" kosztów infrastruktury

Inwestor skupia się na cenie samego domku. "Świetnie, domek kosztuje 200 tys. zł. 10 domków to 2 miliony i jestem w biznesie."

Koszt domków to często zaledwie 50-60% realnego kosztu całej inwestycji (CAPEX). Inwestorzy zapominają o doprowadzeniu i przyłączach mediów (prąd o odpowiedniej mocy, woda, kanalizacja lub system szamb/oczyszczalni) do każdej jednostki, drogach wewnętrznych, parkingach, monitoringu, oświetleniu terenu,

Do tego dochodzi szereg prac "ziemnych" w zakresie niwelacji terenu i przygotowania punktów posadowienia (fundamenty punktowe, płyty, fundamenty wiercone, itp.), przygotowanie terenu i postumentów pod dowolna formę ogrodzenia. ważny udział mają tu koszty logistyki i posadowienia już na terenie działki, uzależnione od terenu i jego stanu zagospodarowania na dzień planowanej dostawy domków.

Na koniec dnia, jak już przebrniemy przez powyższe, pojawia się widmo "jakiejś" recepcji i czas przecież pomyśleć o małej architekturze (np.: place zabaw, wiaty grillowe, ławeczki, miejsce dla czworonogów), a i jeszcze magazyny, magazyny? No przecież nikt nie mówił, że będą potrzebne jakieś magazyny?! A jednak.

Znacie to? Nagle okazuje się, że te "niewidzialne" koszty podwajają budżet, a inwestycja traci zakładaną rentowność, zanim jeszcze przyjęła pierwszych Gości.

Jak tego uniknąć? Tylko poprzez dobrze przygotowany, szczegółowy "masterplan" всей inwestycji, harmonogram i kosztorys oraz wstępną analizę opłacalności. W COOPpoland, gdy mówimy o realizacji "pod klucz", mamy na myśli cały projekt, a nie tylko dostawę domków na wskazane miejsce.

Błąd 3. Złe planowanie funkcjonalne (Projektowanie Chaosu)

Masz działkę i zamówiłeś już domki. Zaczynasz je "upychać", najlepiej, jak najbliżej siebie, żeby zmieściło się więcej.

Resort wypoczynkowy, to nie parking dla domów. To przestrzeń, w której goście mają przede wszystkim wypoczywać, a obsługa sprawnie pracować. Często jednak to koszt gruntu w dobrej lokalizacji turystycznej powoduje całe zamieszanie i walkę o każdy metr. nie dajmy się zwariować, bo nawet na małej przestrzeni (czasem zmieniając model domu) lub sposób posadowienia możemy zadbać o komfort gości i pracowników.

Złe planowanie funkcji generuje koszmary operacyjne, np.:

• Goście z domku nr 5 zaglądają w okna gościom z domku nr 6 (brak prywatności = złe opinie)
• śmieciarka, dostawca pościeli dostawca do gastro (hałasuje od świtu = złe opinie)
• inny Gość próbujący rozpakować się pod swoim domkiem (blokuje przejazd wszystkim = złe opinie)
• brak magazynów dla serwisu sprzątającego i obsługa biega przez pół resortu po czyste ręczniki (złe opinie gości i irytacja pracowników)

Jak tego uniknąć? Zaprojektować resort z perspektywy operatora i Gościa. To rola doświadczonego doradcy lub managera. Trzeba wyznaczyć strefy dostosowane od specyfiki obiektu, zaplanować logistykę serwisu i zapewnić każdemu domkowi minimum prywatności.

Błąd 4. Wybór złych domków (Pozorna Oszczędność)

Rynek jest zalany tanimi domkami mobilnymi, które świetnie wyglądają na zdjęciach. Inwestor wybiera najtańszą opcję, by "ciąć koszty", no bo domek to domek, a tylko frajer by przepłacał za to samo.

Problem jednak w tym, że często w wyniku takiego myślenia Inwestor wybiera produkt, który nie jest przystosowany do intensywnej eksploatacji hotelowej.

Po pierwszym sezonie okazuje się, że na przykład:

• typowy domek holenderski (sezonowy) nie nadaje się do użytku w chłodniejsze weekendy (gigantyczne koszty ogrzewania)
• tanie materiały (panele, armatura) rozpadają się po 100-krotnym użyciu przez gości (a części zamiennych do "chińczyka" z marketu niestety brak)
• "dizajnerskie" i niestandardowe wyposażenie jest trudne w utrzymaniu i serwisowaniu (generuje przestoje i wyłączenia)

Jak tego uniknąć? Inwestować w sprawdzone, dostosowane (sezonowe lub całoroczne) jednostki zaprojektowane pod wynajem turystyczny. W naszej ofercie polecanych przez nas dostawców stawiamy na trwałość i optymalizację pod kątem realnego zwrotu z inwestycji w czasie, a nie tylko najniższą cenę zakupu. Lepiej mieć 10 domków, które zarabiają przez 8 lat, niż 15, które trzeba będzie głęboko remontować lub wymienić po dwóch sezonach.

Błąd 5. Budowanie "jak dla siebie", a nie realnego odbiorcy

No przecież "Jeżdżę po hotelach. Zrobię tak, jak mi się podoba, ja bym tu przyjechał".

Inwestor jest NAJWIĘKSZYM WROGIEM WŁASNEGO BIZNESU, a pomagający partner lub przyjaciel... jest najgorszym doradcą. Problem zaczyna się już na etapie działki, która wybiera się dla siebie, a potem buduje obiekt pod własny gust, ignorując analizę rynku, konkurencji i realnego popytu. W efekcie powstaje resort, który nie trafia w potrzeby żadnej konkretnej grupy docelowej, dla rodzin za drogi, dla par za głośny, dla gości premium zbyt słabo wyposażony.

Jak tego uniknąć? Zacząć od strategii i analizy rynku. Pozwólmy sobie przed wbiciem łopaty i zakupem domków pomyśleć kim jest mój klient? Czego mu brakuje w tej lokalizacji? Jaki jego problem adresuję i jaką realną potrzebę zaspokajam? Dopiero mając te odpowiedzi, dobieramy standard domków, atrakcje, strategię cenową i inwestycyjną.

Zatem, zanim kupisz super działkę z ogłoszenia i wbijesz pierwszą łopatę, porozmawiajmy. Audyt inwestycyjny to najtańsze ubezpieczenie dla Twojego kapitału.